O imposto deve ser calculado com base no valor da compra do imóvel e não conforme a avaliação da Fazenda.
Se você é de Porto Alegre e recentemente comprou algum apartamento ou terreno, provavelmente se assustou com o valor total do ITBI na hora de providenciar a escritura pública para transferência do bem. Isso porque, em alguns Municípios, a apuração do imposto é feita com base em valor de avaliação estipulado pela própria Fazenda, o que não raras vezes difere consideravelmente do valor negociado entre as partes.
Com isso, mesmo que você tenha comprado um apartamento por, digamos, R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o percentual do imposto (3%) incidirá sobre o valor da avaliação da Fazenda que, em grande parte das vezes, é maior do aquele pactuado com o vendedor.
Entretanto, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial 1937821/SP, entendeu, de maneira unânime, que o imposto deve ser calculado com base no valor do negócio e não na avaliação feita pela Prefeitura.
Com base nessa decisão, quem pagou imposto a maior ou está na iminência de pagá-lo pode solicitar a revisão da base de cálculo da alíquota. Entretanto, antes de fazê-lo, é importante que o contribuinte entenda um pouco melhor sobre o imposto e a maneira correta de realizar sua contestação.
O que é ITBI?
O ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal obrigatório e devido sempre que houver transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (vide artigo 156 da Constituição Federal).
Em suma, é o valor pago à prefeitura para poder efetivar a transferência da titularidade do imóvel.
Quem deve pagar o imposto?
É de praxe que ele seja pago pelo comprador do imóvel, pois é este que possuí o interesse de transferir a propriedade do bem para si.
Como o cálculo do imposto é feito?
O valor do imposto geralmente (e já em conformidade com o entendimento do STJ antes apontado) é calculado pela aplicação de um percentual incidente sobre o valor da venda do imóvel. Em Porto Alegre aplica-se 3%, mas, contrariando a decisão do STJ, o órgão público faz o cálculo com base no valor de avaliação do imóvel (estimativa da Prefeitura).
Como posso discutir o valor que a Prefeitura está me cobrando?
Se você ainda não pagou o imposto, você pode apresentar um impugnação diretamente na prefeitura em até 30 dias da emissão da guia. Se achar necessário, você poderá constituir um advogado para tanto.
Já paguei o imposto. Tenho como reaver o valor pago a maior?
Sim, mas para tanto é necessário ingressar com uma ação judicial, que deverá ser promovida por um advogado. Importante lembrar que o imposto deve ter sido pago no máximo até os últimos 5 anos.
Conclusão
Como visto, quando do cálculo do ITBI, muitas prefeituras, entre elas a de Porto Alegre, optam por utilizar o valor venal do imóvel, em total contrariedade a recente decisão prolatada pelo Superior Tribunal de Justiça.
Com isso, cabe ao contribuinte contestar o Município, seja administrativamente, seja judicialmente, para não sair no prejuízo na hora de transferir o imóvel comprado para seu nome.
Felipe Mendonça
Advogado (OAB/RS 69.083 e OAB/PR 84.256). Mestre em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul.