Cobrança do imposto de condomínios residenciais relativo as áreas comuns pode ser discutida judicialmente
É notória a expansão de empreendimentos imobiliários de casas nos denominados bairros fechados. Ainda que o assunto possa levantar a uma série de discussões sob o ponto de vista urbanístico, o fato é que as questão relacionadas à segurança e ainda os atrativos das áreas comuns, muitas vezes com quadras esportivas e belo paisagismo, têm gerado grande demanda.
Com a pandemia do Coronavirus então, a busca por casas e espaços abertos também ajudou a movimentar a mercado nesse sentido.
Mas assim como qualquer imóvel urbano, todo início de ano, os proprietários recebem das prefeituras os carnês de IPTU, o conhecido imposto sobre propriedade territorial urbana. Até aqui tudo bem, cada proprietário, seja de casa ou apartamento, responde pelo tributo incidente sobre a propriedade do bem imóvel. Mas, especificamente no caso dos condomínios horizontais, uma questão passou a ser discutida no âmbito dos tribunais: a tributação das áreas comuns e a responsabilidade do condomínio residencial.
Aparentemente, a questão surge a partir da incorreta ou inexistente divisão no registro de imóveis ou da constituição de condomínios irregulares, com cadastro inadequado junto às prefeituras. Em determinados casos o Fazenda Municipal alega a dificuldade de cobrança dos condôminos, verdadeiros proprietários das áreas comuns, fazendo o lançamento tributário em nome do condomínio residencial.
A discussão sobre a caracterização do condomínio como responsável pelo pagamento do tributo chegou ao Superior Tribunal de Justiça, sendo decidido no Recurso Especial nº 1.327.539 de Relatoria do Ministro Humberto Martins.
O desfecho do julgamento foi desfavorável às Prefeituras, com o reconhecimento da impossibilidade da cobrança dos Condomínios ante a ausência de animus domini. A orientação no âmbito daquela corte passou a ser reiterada, sempre no sentindo da impossibilidade de se atribuir ao condomínio residencial a qualidade de contribuinte, na forma do art. 32 do Código Tributário Nacional, uma vez que exerce mera administração de bens sem animus domoni.
Mesmo sendo da matéria sedimentada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, algumas prefeituras continuam fazendo o lançamento tributário do IPTU para cobrança do condomínio residencial em relação às áreas comuns, contrariamente às orientações adotadas nos Tribunais, o que possibilita o questionamento judicial da cobrança.
Vandré Torres
Advogado (OAB/RS 71.231). Pós-graduado em Direito Empresarial pela FGV. Graduado em Contabilidade pela UFRGS.