A regra na hora de negociar é a moderação. Levar a questão para o judiciário pode fazer a conta não fechar.
Desde o avanço do coronavirus no Brasil, muito se vem discutindo a respeito da redução do valor dos aluguéis no âmbito comercial. Os primeiros locadores a se posicionarem sobre uma possível redução foram os empreendedores de shopping center.
Por determinação governamental de fechamento desses estabelecimentos, os lojistas, sem faturamento, pressionaram as administrações, que, na maioria dos casos, suspenderam a cobrança dos aluguéis, mantendo, entretanto, outras rubricas como condomínio e parcelamentos de dívidas da existentes.
É claro que a suspensão total dos pagamentos se deve ao fato de que, fechados os estabelecimentos comerciais, os lojistas perderam 100% de sua receita, sendo, portanto, coerente a suspensão desse pagamento.
E os contratos de locação residenciais, podem seguir na mesma linha?
Primeiramente, deve ser levado em conta as possibilidades financeiras do locador e do locatário. Os proprietários/locadores de imóveis residenciais, na maioria das vezes não têm o folego financeiro de grandes corporações, como os shoppings center. Muitas vezes, o locador é pessoa idosa que dependa da renda do aluguel para viver e/ou comprar medicamentos. O locatário, por sua vez, pode não ter perdido sua renda, ou pode ser um investidor que optou por viver de aluguel à adquirir um imóvel.
Portanto, é preciso parcimônia e analisar caso a caso.
O código civil brasileiro, em seu artigo 317, permite a revisão dos negócios jurídicos pela teoria da imprevisão. Todavia, a judicialização desse tipo de questão traria ônus e desgastes para ambas as partes, que precisariam dispor recursos com pagamento de advogados e custas judiciais.
Por outro lado, o inadimplemento dos contratos de locação residencial, também acarretará prejuízos a ambas as partes. Ao locatário, porque acumulará juros sob os valores impagos. E ao locador, pois não vai poder, sequer, requerer o despejo do locatário inadimplente. Isso porque, no dia 03 deste mês foi aprovado pelo senado o Projeto de Lei 1.179/2020, que proíbe a concessão de liminares de despejo em processos ajuizados a partir de 20 de março.
Nesse cenário, e de uma maneira geral, o que temos visto é a possibilidade de uma redução no valor do aluguel que dê um fôlego financeiro ao locatário e não prejudique significativamente os rendimentos do locador.
Nas negociações que temos participado, primando sempre pela composição amigável, na maioria das vezes houve um consenso entre as partes em reduzir de 15 a 20% o valor do aluguel, até o final do ano ou enquanto durar a pandemia, podendo a negociação ser novamente revista a pedido de uma das partes.
O mais importante, em época de duras perdas na economia, é que sejam mantidos os contratos, pois uma rescisão contratual, nestes casos, é muito mais onerosa ao locador do que uma redução no valor da locação.
Leandro Mignot Bernardi
Advogado (OAB/RS 99.724). Pós-graduado em Gestão Estratégica de Negócios pela PUCRS